2022年服务式公寓⋆⋆⋆⋆长租公寓行业趋势有哪些？

2022年服务式公寓和长住行业趋势

2021年塑造全球服务式公寓和公寓行业的一些关键趋势。

•以休闲需求为中心的服务式公寓

对许多行业来说，2020年是灾难性的一年，但商务旅行肯定是受影响最严重的行业之一。Linker的数据显示，全球商务旅行市场预计将在2020年下降54%，2021年下降45%。2020年4月，在全球COVID-19传播初期，全球商务旅行协会（GBTA）98%的成员国取消了国际商务旅行，92%的成员国停止了全部或大部分国内旅行。

微软创始人比尔盖茨是许多人中的一员，他预测未来商务旅行和办公室工作不会恢复到流感大流行前的水平。这位微软创始人兼慈善家认为，大约一半的商务旅行将被带走，另外三分之一的人将在办公室工作。

其他评论员则更为乐观，但任何复苏都可能是缓慢和渐进的。对于大多数服务式公寓运营商来说，商务旅行是一项重要的业务，在某些情况下，甚至是他们所有的行业，很明显，运营商需要多样化，吸引新的客户。

服务式公寓、公寓式酒店和长住酒店，提供独立的住宿，使客人避免与其他人接触，2021年将在休闲旅游中占据更大的份额。几乎所有品牌服务式公寓都引入了严格的卫生规定，这比民宿风格的住宿提供了更多的保证，因为民宿的住宿并不那么一致或高度规范。

一些运营商已经建立了坚实的休闲需求基础，特别是像Staycity和Roomzzz这样的公寓运营商。

Staycity首席执行官汤姆沃尔什最近表示：“很明显，完全恢复需要一段时间才能实现，但最近有关疫苗试验成功的消息对未来是积极的消息。休闲旅行者已经表现出对短期休息和离家较近的城市度假的需求，我们完全有能力看到我们的入住率因此而上升，特别是我们的自助式公寓使社交距离变得更容易。”

他的经历反映在其他地方。谈到塞贝尔品牌，雅高太平洋首席执行官西蒙•麦格拉斯表示：“服务式公寓行业的人气迅速增长。我们期待着这一领域的进一步繁荣，特别是在当前的气候下，因为服务式公寓限制了与其他客人不必要的接触，并提供了安全可靠的旅行方式。酒店式公寓为客人提供了一种安全可靠的旅行方式。Sebel拥有75%的休闲和25%的公司，该品牌的平均入住时间为2到2.5晚。”

Native的 Nixon补充道：“尽管面临今年全球冠状病毒大流行的挑战，但在解除封锁后的几个月里，对公寓式酒店的休闲需求一直很旺盛，我们完全有能力抓住后冠状病毒时代的需求。”

预计到2021年，所有运营商都会在一定程度上将重心转移到休闲业务上。一些运营商甚至可能效仿奥克伍德的做法，推出一个新品牌——其名为“无限收藏”的新软品牌将重点放在千禧一代和休闲旅行者身上。

•健康建筑

健康建筑指的是一个不断发展的运动，旨在支持人们在建筑和建成环境中的身体、心理和社会健康与福祉，这是一个趋势，正在所有房地产学科，包括服务式公寓感受到。

去年，纽约初创企业Delos的上市标志着这一趋势正在成为主流，该公司得到了比尔•盖茨的支持，董事会成员包括作家迪帕克•乔普拉演员莱昂纳多•迪卡普里奥。去年，纽约初创企业Delos的上市标志着这一趋势正在成为主流，该公司得到了比尔•盖茨的支持，董事会成员包括作家迪帕克•乔普拉和演员莱昂纳多•迪卡普里奥。

由高盛前合伙人保罗西亚拉发起，德洛斯负责运营油井计划），这是一项认证计划，开发商、雇主和运营商可以在他们的建筑和宣传材料中公开展示。跑步机办公桌、方便取水或办公桌靠近窗户等功能就是这些功能的例子。

油井认证仿照LEED绿色建筑标准，但与LEED项目的非盈利管理者不同，Delos是一家营利公司，评估10万平方英尺的建筑面积是否符合健康标准，收费约2万美元。

一个设计良好的健康建筑将具有良好的通风和空气质量，大量的自然光，灵活和适应性强的空间和精心选择的材料，以减少毒素和挥发性有机化合物（VOCs）。

健康建筑咨询公司Ekkist的创始人奥尔加·特纳·贝克说，健康、幸福感和可持续性往往是重叠的——“当你指定一种可持续性的材料时，它往往也对你的健康和幸福感真的有好处”。

特纳·贝克对旅游的大方向感到鼓舞：“近年来，人们的意识增长了很多。开发人员已经从对这个领域几乎一无所知变成了好奇并试图找出如何实现它。他们中的很多人现在都在谈论这件事，并且正在思考这件事。下一个阶段是教然后如何实施它。技术差距很大。在过去的10到15年里，开发人员经历了一个可持续发展的学习过程——了解如何应用它，了解所有即将上市的产品等等。有了幸福，教育进程正在进行。”

随着投资界对ESG的日益关注，健康建筑将成为主流，成为2021年任何重大新发展的一个特定元素。

•酒店集团争相推出长住品牌

在北美，长租住宿行业一直是Covid在2020年笼罩酒店业的黑暗中的一道亮光。

在相当长的一段时间内，它的表现已经超过了主流酒店，而性能差距也随着价格的进一步下降而扩大，经济型长住酒店是无可争议的明星。

而随着市场开始初步复苏，长住行业的入住率增长幅度已超过酒店行业整体，与2019年同期相比，2020年第3季度经济型长住入住率仅下降0.8%。

高地集团合伙人马克斯金纳表示：“从所有指标来看，大流行开始六个月后，长住酒店的表现继续好于整个酒店业。”目前的入住率高于2009年的低点，正迅速接近上一次经济衰退期间的季度入住率。”

精明的业主、投资者和运营商已经开始采取措施，在酒店业中分得更大的一杯羹，这已成为酒店业规模不大但极具吸引力的招牌菜。

红狮酒店重新推出了其国际品牌的宾馆长租住宿，一个上层经济旗帜适合转换。马格努森酒店推出了一个长租住宿的品牌，其第一批物业位于得克萨斯州和俄亥俄州。

洲际酒店集团旗下的第一家酒店Atwell Suites将于明年夏天在迈阿密开业。IHG Avid hotels and Atwell Suites副总裁表示：“我们创建Atwell Suites是与IHG所有者组成的热情咨询委员会持续合作和对话的结果，旨在为旅行者提供中高端空间中真正与众不同的服务。全套房市场正在快速增长，在2020年期间保持着很强的弹性，拥有者的兴趣也很浓厚。我们很高兴继续保持这个品牌的势头，并期待着明年迎来我们的第一批客人。”

梅宁格酒店前董事长纳夫尼特•巴里推出了LyvInn品牌，这是一个长期住宿和短暂的酒店概念。该品牌的初始位置包括阿姆斯特丹、巴黎、柏林、汉堡、巴塞罗那和伦敦。LyvInn面向年轻人，将为工作和旅行提供居住空间。它将具有公共空间和设施，以及最先进的健康和安全功能。

2021年，可能还会有多个长租住宿品牌推出，我们还看到酒店集团将其既定的长租住宿概念引入新市场。如果获得批准，位于佛罗里达州夏洛特港的Park Inn Residences酒店将成为Radisson在美国的首个长租入住酒店。IHG在迪拜机场开设了，这是该品牌在迪拜的首个酒店.2021年，可能还会有多个长租住宿品牌推出，我们还看到酒店集团将其既定的长租住宿概念引入新市场。如果获得批准，位于佛罗里达州夏洛特港的Park Inn Residences酒店将成为Radisson在美国的首个延期入住酒店。IHG在迪拜机场开设了Staybridge Suites Dubai Al Maktoum，这是该品牌在阿联酋的首个酒店。今年早些时候，第一家英国凯悦酒店在曼彻斯特开业。

2021年，希尔顿和温德姆等酒店也可能加入万豪和洲际酒店的行列，将一些非常成功的美国长住品牌带到欧洲。

•资产密集型运营商/opco和propco在同一所有权下的回报


在过去15年左右的时间里，酒店业的发展方向一直朝着轻资产模式发展。万豪酒店在1993年取得了成功，当时它将其房地产投资信托基金（东道主万豪），使其摆脱债务负担，并推动公司积极发展成为世界上最大的住宿业务，从当时的500家房地产到现在的7000家左右。大多数大型酒店集团也纷纷效仿，一些集团实际上已经从运营商模式进一步转变为以特许经营为主的平台。

但在服务式公寓领域，有一些迹象表明，让opco和propco拥有同一所有权（一种资产密集型模式）对那些财力雄厚的人来说可能是一条有吸引力的途径。值得注意的是，欧洲市场近年来最大的两宗交易都遵循这一模式。布鲁克菲尔德在2018年收购中美合作所（现在更名为埃德恩集团）后，雄心勃勃地推出了骆家辉公寓品牌，主要是通过业主/运营商模式，不过也需要租赁。

今年9月，投资公司APG和Aware Super在一项引起业内不少不满的交易中承诺，将为总部位于阿姆斯特丹的aparthotel运营商City ID的增长提供资金€在接下来的四年里有5亿。City ID目前在阿姆斯特丹只有三个运营资产，但它现在的目标是专注于欧洲主要首都城市，并将作为“一个完全整合的资产所有者运营商”运营。

在不确定的时期，在大城市拥有房地产，虽然资本密集，但为企业提供了坚实的资产基础，而在同一所有权下，理论上应能提供opco和propco之间的协同效应和提高的效率。在美国的长住行业，服务性房地产信托公司（serviceproperties Trust）正在对这一理论进行检验，取消了与万豪（Marriott）和洲际酒店（IHG）的管理协议，并将约140处长住物业迁至索内斯塔（Sonesta），索内斯塔持有索内斯塔34%的股权。

当然，骆家辉和City ID并不是同一所有权下运营商和房地产的唯一例子。该行业的两大重量级公司雅诗阁（Ascott）和弗雷泽（Frasers）通过母公司拥有一部分房地产，不过近年来他们的重点一直是签署管理协议。

以一些比较老牌的运营商为例，之所以出现重资产模式，是因为运营商是其单位的原始开发商，要么找不到合适的运营商，要么看到了剔除中间人的潜在经济利益

像Cheval Collection、Marlin公寓和Super City这样的公司拥有他们的部分甚至全部存货。它不是快速扩张的模式，但在伦敦等地，房地产被视为避风港，它提供了非常坚实的基础，以及在业务需要时在长期和短期业务之间切换库存的灵活性。

•工作



随着数以百万计的工人和他们的雇主发现他们可以在远程完美地完成他们的工作，数字游牧现象正在扩大，这是一种年轻的创意专业人士，他们可以在任何地方用一个像样的WiFi信号工作。这是一个解放的认识，如果唯一的原因，你是生活在特定的地区是因为你的家离你的办公室很近。



英国和更远地区的一些酒店推出了workation套餐，让人们在享受奢华环境的同时可以远程工作。例如，专门的“工作管家”、高档文具和一天结束时的香槟酒都是伦敦公爵酒店（Dukes London）五月费尔（Mayfair）工作套餐的一部分。管家提供打印和扫描服务，并提供健康的午餐，从吃得好，工作得好菜单，无论是在房间里，在餐厅或附近的绿色公园。


英国和更远地区的一些酒店推出了workation套餐，让人们在享受奢华环境的同时可以远程工作。例如，专门的“工作管家”、高档文具和一天结束时的香槟酒都是伦敦公爵酒店（Dukes London）五月费尔（Mayfair）工作套餐的一部分。管家提供打印和扫描服务，并提供健康的午餐，从吃得好，工作得好菜单，无论是在房间里，在餐厅或附近的绿色公园。



巴巴多斯和百慕大等旅游目的地为旅客提供了申请一年内从群岛远程工作许可证的机会。加勒比海的几家万豪度假酒店宣布推出新的长租入住工作套餐，将员工所需的所有技术和连接结合起来。万豪在一份声明中说，新套餐的设计“不仅让旅行者能够无缝地继续他们的虚拟通勤，而且还提供停机和休闲选择，这反过来有助于激发新的灵感和生产力。”。



一些运营商已经走在了前面。2019年初，总部位于阿姆斯特丹的Yays公司宣布，该公司专注于培养能够远程工作、生活在数字游牧生活方式中的一代专业人士，并称该州为永久性工作区。该公司提供指导，选择价格合理、设备齐全、具有可靠互联网连接的住所，使团队成员能够充分利用工作时间和休闲时间。



Workations为服务式公寓运营商提供了一个很好的机会，可以利用他们的一些关键优势——更大、独立的单元和位于社区中心的位置。2021年，酒店式公寓中出现“企业道路勇士”的情况可能更为罕见，但有一个潜在的巨大市场，即新流动的独立专业人士，他们可以帮助填补他们留下的空缺。

•投资和并购活动浪潮



正如之前的一些趋势所述，服务式公寓和长住行业在流感大流行期间的表现受到了投资界的关注，这种情况只会在2021年加剧。今年4月，美国流感大流行仅一个月，黑石集团（Blackstone Group）和喜达屋资本集团（Starwood Capital Group）在注意到其弹性表现后，分别获得了美国长租逗留公司（Extended Stay America）4.9%和8.5%的股份。

上个月，位于都柏林的Staycity集团获得了€7000万欧元的再融资方案，其中包括将爱尔兰13%的股权出售给爱尔兰主权基金ISIF。

2021年，随着投资者寻求长期价值，所有者和经营者都在寻找困境机会，该行业的投资和并购活动都可能大幅增加。尽管该行业的表现令人钦佩，经得起2020年以来的反复打击，但仍有一些醉酒的玩家目前仍在坚守阵地，他们将成为实力更强的同行的收购目标。

在上周发布的最新研究文件中，AHV Associates强烈指出，2021年酒店业将出现一个非常积极的前景，理由是政府将继续提供大量经济支持，由于成本节约和效率的提高，运营商利润率将增加，这将在Covid之后继续保持，由于竞争减少，美国存托凭证反弹。

该行业的表现，加上低利率、资本充足的银行和大量私人股本/债务基金的干涸背景，很可能导致行业的大幅整合，以及新参与者的出现。

干粉的累积意味着存在着大量被抑制的需求——与2019年同期相比，2020年前6个月的欧洲酒店交易量下降了56%，约75%的交易在疫情宣布前达成一致。

在激起了投资者的兴趣之后，这笔资金中很可能有一大部分最终会被用于服务式公寓领域。

你同意我的看法吗？你认为2021年最重要的行业趋势是什么？我对2020年的趋势做了什么？