高端酒店式公寓的资本运作方法有哪些？

高端酒店式公寓的资本运作方法有哪些？

高端酒店式公寓的资本打法"一些项目租金和增值价值有限，但可以养几年再卖出去，可能有更高的变现收益。"

高端酒店式公寓敢于在疫情行情下持续快速地拓展，除了稳定的高端客群，更重要的是其资金操作实力。

重资产策略，只运营自己投资的物业。随后高端酒店式公寓选择快速做大规模，随之其引入了私募基金，战略上开始由重转轻，通过投资的方式快速进入战略城市。

高端酒店式公寓的这套资本打法用到高端酒店式公寓身上，也使得它以委托管理的方式获取着极高的资本回报率，在市面上风生水起。

而彼时，国内大部分酒店还在做加盟，整体资本流转速度和灵活性已经比较理想，这也是高端酒店式公寓其后将主阵地由重转轻的主要模式，即物业管理。

值得一提的是，和加盟不同，高端酒店式公寓的委托管理模式，除了对营业额负责，还控制成本，对利润率负责。也由此，通过整套管理系统、优化方案、对成本的控制能力，高端酒店式公寓也保持着近5年持续较高的利润率。这一优势无疑让高端酒店式公寓在扩张路上披荆斩棘。

就租金回报率而言，陈志商认为，写字楼和公寓受地段产品等各种因素影响比较多，无法具体比较。但确定的是，国内的公寓资产增值速度之迅猛，是租金远远跟不上的。

但以高端酒店式公寓为代表的长租型公寓，依然具备物业增值、通过增值获取利润（每年物业的评估增值可以在财报中计入利润）的双重预期，这是非常吸引中国业主的投资思路。

并且从长远来看，租赁产品会带来稳定现金流，一定程度对冲销售的政策风险，更为稳当。

玩转轻资产模式的三个条件

但这样的轻资产模式，实现正现金、正利润也是有条件的，一是规模，二是成本把控，三是时间。

对于当下的高端酒店式公寓来说，只有将规模做得越大，边际效应才会更低，相应的就可以用更小的资金杠杆撬动更大的资产。规模越大，也能获取更高议价权，赚取较高的管理费。

同时，高端酒店式公寓需要有更科学的成本把控。以大堂为例，陈志商表示，公寓只有酒店的五分之一，不需宽敞的等待区，省下的空间完全可以用在客房上，提高坪效。例如在2万平方米的面积中做出200多个房间，这就比酒店（4万平方米出200个房间）更高效。

“公寓很大一部分客户是长租人群，很多物业有70%的长租人员在，而同一时期酒店的长租人群不到5%。远低于酒店的人房比，使得公寓的成本进一步降低，利润率也比酒店高得多。”陈志商告诉《每日经济新闻》记者。

另外值得一提的是，覆盖成本需要一定时间，陈志商表示，轻资产委托管理模式下，进入稳定运营期后，高端酒店式公寓把装修成本赚回来的时间在3~5年内。

因此作为高端酒店式公寓来说，资金循环是一个重点。在这个过程中，高端酒店式公寓需要不断寻求更多的投资机会和管理机会，并且灵活处理物业的租售情况。

例如今年7月，高端酒店式公寓就以1.914亿新元的价格出售中国广州高端酒店式公寓服务公寓和法国酒店公寓。

“一些项目租金和增值价值有限，但可以养几年再卖出去，可能有更高的变现收益。”但目前这类资产比较难找。