嘉里建设（北京嘉里中心公寓）:二零二零年中期报告

北京酒店式公寓租房网

2021-06-28

嘉里建设:二零二零年中期报告

股份代号：683

（于百慕达注册成立之有限公司）

採用环保纸印刷

公司资料及重要日期

董事会

执行董事

黄小抗先生，主席

郭孔华先生，副主席兼行政总裁

吴继霖先生

王志刚先生

独立非执行董事

黄汝璞女士，JP

张祖同先生

许震宇先生

审核与企业管治委员会

黄汝璞女士，JP，主席

张祖同先生

许震宇先生

薪酬委员会

黄汝璞女士，JP，主席

黄小抗先生

郭孔华先生

张祖同先生

许震宇先生

提名委员会

黄小抗先生，主席

郭孔华先生

黄汝璞女士，JP

张祖同先生

许震宇先生

财务委员会

黄小抗先生

王志刚先生

执行委员会

黄小抗先生

郭孔华先生

吴继霖先生

王志刚先生

公司秘书

李少菁女士

核数师

罗兵咸永道会计师事务所

执业会计师及注册公众利益实体核数师

注册办事处

Victoria Place, 5th Floor

31 Victoria Street

Hamilton HM 10, Bermuda

总办事处及主要营业地点

香港鰂鱼涌英皇道683号

嘉里中心25楼

股份过户登记总处

MUFG Fund Services (Bermuda) Limited

4th floor North, Cedar House, 41 Cedar Avenue

Hamilton HM 12, Bermuda

股份过户登记香港分处

卓佳雅柏勤有限公司

香港皇后大道东183号合和中心54楼

嘉里建设有限公司

企业传讯部

香港鰂鱼涌英皇道683号

嘉里中心25楼

电话：(852) 2967 2200

传真：(852) 2967 2900

电邮：communication@kerryprops.com

嘉里建设有限公司

投资者关係部

香港鰂鱼涌英皇道683号

嘉里中心25楼

电话：(852) 2967 2200

传真：(852) 2967 2900

电邮：ir@kerryprops.com

网址

www.kerryprops.com

重要日期

暂停办理股份过户及登记

二零二零年九月八日

建议派发中期股息

二零二零年九月十八日

本公司董事会（「董事会」）报告本集团截至二零二零年六月三十日止六个月之未经审核中期业绩。本公司审

核与企业管治委员会在向董事会作出建议以待批准前，已召开会议审阅本集团截至二零二零年六月三十日止

六个月之业绩及未经审核之简明综合中期财务报表。

截至二零二零年六月三十日止六个月，本集团股东应佔溢利为

10.74亿港元，较二零一九年同期之

35.95亿

港元下跌70%。本集团以公允价值为基准对其投资物业组合进行计量，并于截至二零二零年六月三十日止

六个月录得投资物业公允价值之减少（扣除其递延税项）为0.32亿港元（二零一九年：增加

4.52亿港元）。截

至二零二零年六月三十日止六个月，在未计入上述公允价值之转变所产生的影响前，本集团录得股东应佔溢

利减少65%至11.06亿港元（二零一九年：31.43亿港元）。此下跌主要由于本集团发展物业的销售贡献下跌

及于二零二零年首六个月本集团拥有的酒店资产收入较二零一九年同期显著减少，并主要反映在前所未有的

2019冠状病毒病疫情影响下，香港及内地作出相应的隔离及社会保障措施造成不利市场的情况。

截至二零二零年六月三十日止六个月之每股盈利为0.74港元，较二零一九年同期录得之每股2.47港元下跌

70%。每股盈利之计算基准详列账目附注6内。

本集团投资物业公允价值之转变淨额及其相关税项的影响，对本集团股东应佔溢利之影响如下：

截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年

百万港元百万港元变动

未计算投资物业公允价值之转变淨额及其相关税项

的影响前之股东应佔溢利

1,106 3,143 -65%

加：

投资物业公允价值之（减少）╱增加淨额及其相关

税项的影响

(32) 452

已计算投资物业公允价值之转变淨额及其相关税项

的影响后之股东应佔溢利

1,074 3,595 -70%

董事宣布将于二零二零年九月十八日（星期五）派发截至二零二零年六月三十日止六个月之中期股息每股

0.4港元（「中期股息」）（二零一九年：0.4港元）予于二零二零年九月八日（星期二）名列本公司股东名册

（「股东名册」）内之本公司股东（「股东」）。

于二零二零年五月二十日举行之本公司股东週年大会上，股东通过截至二零一九年十二月三十一日止年度之

末期股息每股0.95港元，合共约13.84亿港元，并已于二零二零年六月五日派发。

附注

未经审核

截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年

千港元千港元

收入

销售成本及直接费用

3 3,917,548

(1,522,164)

11,224,606(6,021,390)

毛利

其他收入及收益淨额

行政及其他经营费用

投资物业公允价值之（减少）╱增加

3 2,395,384

257,403

(771,776)

(168,859)

5,203,216406,981(816,323)

499,724

除融资费用前经营溢利

融资费用

1,712,152

(428,432)

5,293,598(375,198)

经营溢利

应佔联营公司及合营公司业绩

4 1,283,720

558,715

4,918,400616,210

除税前溢利

税项

1,842,435

(679,183)

5,534,610(1,467,730)

期内溢利

1,163,252 4,066,880

应佔溢利：

公司股东

非控制性权益

1,073,933

89,319

3,594,589472,291

1,163,252 4,066,880

每股盈利

6－基本

0.74港元

2.47港元

－摊薄

0.74港元

2.47港元

未经审核

截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年

千港元千港元

期内溢利

1,163,252 4,066,880

其他全面收益

可能重新分类至损益的项目

现金流量对冲

(224,589) (38,914)

应佔联营公司及合营公司的其他全面收益

(189,156) 47,580

境外业务的汇兑差异淨额

(1,479,036) (112,295)

不会重新分类至损益的项目

以公允价值计量且其变动计入其他全面收益之金融资产

公允价值之增加

34,007 60,854

期内其他全面收益总额（已扣除税项）

(1,858,774) (42,775)

期内全面收益总额

(695,522) 4,024,105

应佔全面收益总额：

公司股东

(484,350) 3,595,945

非控制性权益

(211,172) 428,160

(695,522) 4,024,105

未经审核经审核

二零二零年二零一九年

六月三十日十二月三十一日

附注千港元千港元

资产及负债

非流动资产

物业、机器及设备

7 4,980,520 5,250,030

投资物业

7 79,534,881 80,209,689

使用权资产

7 1,913,956 2,004,077

发展中物业

17,971,148 17,693,616

土地订金

11,623,041 7,981,265

联营公司及合营公司

27,578,158 28,426,306

衍生金融工具

– 42,550

以公允价值计量且其变动计入其他全面收益之

金融资产

1,487,760 1,453,753

以公允价值计量且其变动计入损益之金融资产

970,883 1,095,300

应收按揭贷款

2,282,564 3,062,327

无形资产

7 122,504 122,504

148,465,415 147,341,417

流动资产

发展中物业

5,935,261 5,346,346

已落成之待售物业

10,204,873 10,881,168

应收账项、预付款项及订金

8 1,676,883 1,503,907

应收按揭贷款之本期部分

49,051 33,838

可收回税项

279,718 325,346

储税券

189,598 189,598

以公允价值计量且其变动计入损益之金融资产

– 6,863

衍生金融工具

12,189 –

受限制之银行存款

614,509 511,687

现金及银行结存

10,492,638 11,743,843

29,454,720 30,542,596

附注

未经审核

二零二零年

六月三十日

千港元

经审核

二零一九年

十二月三十一日

千港元

流动负债

应付账项、已收订金及应计项目

合约负债

租赁负债之本期部分

税项

短期银行贷款及长期银行贷款之本期部分

定息债券

5,277,912

3,875,323

51,627

1,232,518

4,216,938

2,323,401

16,977,719

6,290,2592,549,04850,4612,451,5978,494,117–

19,835,482

流动资产淨值

12,477,001 10,707,114

总资产减流动负债

160,942,416 158,048,531

非流动负债

长期银行贷款

定息债券

非控制性权益贷款

租赁负债

衍生金融工具

递延税项

10 36,004,121

–

2,721,636

74,947

342,879

8,598,694

47,742,277

28,712,9762,334,3452,772,60699,958114,2288,631,391

42,665,504

总资产减负债

113,200,139 115,383,027

权益

公司股东应佔资本及储备

股本

股份溢价

其他储备

保留溢利

非控制性权益

1,456,501

13,061,007

6,968,414

78,350,562

99,836,484

13,363,655

1,456,50113,061,0078,526,69778,660,305

101,704,51013,678,517

总权益

113,200,139 115,383,027

未经审核

截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年

千港元千港元

经营业务

来自经营之现金淨额

1,654,203 3,463,219

已付利息

(553,863) (512,810)

已缴所得税款

(1,719,303) (904,641)

（应用于）╱来自经营业务之现金淨额

(618,963) 2,045,768

投资业务

添置物业、机器及设备

(19,377) (15,441)

添置投资物业

(409,448) (355,205)

土地订金增加

(3,787,436) (2,552,278)

收购附属公司

– (3,547,614)

联营公司及合营公司投资之增加

– (50,212)

已收联营公司股息

295,954 305,508

给予联营公司及合营公司额外借款

(96,731) (543,915)

联营公司及合营公司偿还贷款

1,016,726 77,081

接受联营公司及合营公司额外借款

27,947 160,415

偿还联营公司及合营公司贷款

(126) (244)

应收按揭贷款之减少

764,551 184,192

已收利息

170,514 219,512

以公允价值计量且其变动计入损益之金融资产退回投资款项

69,748 –

受限制之银行存款之（增加）╱减少

(112,819) 20,072

超过三个月到期之银行存款之增加

(30,802) (367,601)

已收上市及非上市投资股息

25,128 34,481

出售物业、机器及设备所得款项

359 668

出售投资物业所得款项

105 102,935

出售以公允价值计量且其变动计入损益之金融资产所得款项

7,394 –

应用于投资业务之现金淨额

(2,078,313) (6,327,646)

融资业务

发行股本所得款项

– 25,860

偿还银行贷款

(22,720,623) (10,254,889)

所提取银行贷款

25,891,239 15,472,304

租赁负债本金部分的付款

(27,540) –

已付股息

(1,383,676) (1,382,688)

非控制性权益注入资本

– 20,501

非控制性权益退回资本

(88,904) –

已付附属公司股息予非控制性权益

(14,786) (126,901)

非控制性权益额外借款

5,399 –

偿还非控制性权益贷款

(62,169) (415)

来自融资业务之现金淨额

1,598,940 3,753,772

现金及现金等值之减少

(1,098,336) (528,106)

汇率变动的影响

(182,308) (11,869)

于一月一日之现金及现金等值

11,701,131 13,400,864

于六月三十日之现金及现金等值

10,420,487 12,860,889

现金及现金等值之分析

现金及银行结存（不计算超过三个月到期之银行存款）

10,420,487 12,860,889

公司股东应佔权益

非控制性

股本股份溢价其他储备保留溢利合计权益总权益

千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元

于二零二零年一月一日之结馀

1,456,501 13,061,007 8,526,697 78,660,305 101,704,510 13,678,517 115,383,027

期内溢利

– – – 1,073,933 1,073,933 89,319 1,163,252

现金流量对冲

– – (224,589) – (224,589) – (224,589)

应佔联营公司及合营公司的储备

– – (189,156) – (189,156) – (189,156)

境外业务的汇兑差异淨额

– – (1,178,545) – (1,178,545) (300,491) (1,479,036)

以公允价值计量且其变动计入

其他全面收益之金融资产

公允价值之增加

– – 34,007 – 34,007 – 34,007

截至二零二零年六月三十日止六个月

全面收益总额

– – (1,558,283) 1,073,933 (484,350) (211,172) (695,522)

已付股息

– – – (1,383,676) (1,383,676) (14,786) (1,398,462)

附属公司减少资本

– – – – – (88,904) (88,904)

与权益持有者的交易总额

– – – (1,383,676) (1,383,676) (103,690) (1,487,366)

于二零二零年六月三十日之结馀

1,456,501 13,061,007 6,968,414 78,350,562 99,836,484 13,363,655 113,200,139

公司股东应佔权益

非控制性

股本股份溢价其他储备保留溢利合计权益总权益

千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元

于二零一九年一月一日之结馀

1,455,208 13,019,604 9,192,306 73,873,846 97,540,964 13,400,709 110,941,673

期内溢利

– – – 3,594,589 3,594,589 472,291 4,066,880

现金流量对冲

– – (38,914) – (38,914) – (38,914)

应佔联营公司及合营公司的储备

– – 47,580 – 47,580 – 47,580

境外业务的汇兑差异淨额

– – (68,164) – (68,164) (44,131) (112,295)

以公允价值计量且其变动计入

其他全面收益之金融资产

公允价值之增加

– – 60,854 – 60,854 – 60,854

截至二零一九年六月三十日止六个月

全面收益总额

– – 1,356 3,594,589 3,595,945 428,160 4,024,105

发行股本－行使购股权

1,033 30,667 (5,840) – 25,860 – 25,860

购股权失效

– 2,590 (2,590) – – – –

已付股息

– – – (1,382,688) (1,382,688) (126,901) (1,509,589)

转拨

– – 89,719 (89,719) – 365,334 365,334

非控制性权益注入资本

– – – – – 20,501 20,501

与权益持有者的交易总额

1,033 33,257 81,289 (1,472,407) (1,356,828) 258,934 (1,097,894)

于二零一九年六月三十日之结馀

1,456,241 13,052,861 9,274,951 75,996,028 99,780,081 14,087,803 113,867,884

1. 编制基准及会计政策

此未经审核简明综合中期财务报表乃按照香港会计师公会颁布之香港会计准则34「中期财务报告」，

以及香港联合交易所有限公司证券上市规则规定之披露条文而编制。

此未经审核简明综合中期财务报表须与截至二零一九年十二月三十一日止年度之年度财务报表一併阅

读。于编制此简明综合中期财务报表所採用之会计政策与截至二零一九年十二月三十一日止年度之年

度财务报表中所採用者一致。採纳已于二零二零年一月一日开始之会计期间生效之对现有准则的修订

本及概念框架对此简明综合中期财务报表并没有重大的影响。

以往呈报于销售成本及直接费用之酒店的折旧及摊销已重新分类至行政及其他经营费用内。比较数字

已作重新分类配合本期的呈列。

2. 财务风险管理及公允价值计量

(i) 财务风险因素

本集团于业务运作中承受多种的财务风险：市场风险（包括外汇风险、利率风险及价格风险）、

信贷风险及流动资金风险。

此简明综合中期财务报表并不包括所有财务风险管理资料及年度财务报表所规定的披露，并须

与本集团二零一九年十二月三十一日之年度财务报表一併阅读。自年底以来，本集团之财务风

险管理架构及政策并无改变。

(ii) 金融工具公允价值之估算

下表利用估值法分析按公允价值入账的金融工具。不同层级的定义如下：

－相同资产或负债在活跃市场的报价（未经调整）（第一层）。

－除了第一层所包括的报价外，该资产或负债的可观察的其他输入，可为直接（即例如价

格）或间接（即源自价格）（第二层）。

－资产或负债并非依据可观察市场数据的输入（即非可观察输入）（第三层）。

下表显示本集团于二零二零年六月三十日按公允价值计量的财务资产及负债：

第一层第二层第三层总计

千港元千港元千港元千港元

资产

衍生金融工具

– 12,189 – 12,189

以公允价值计量且其变动计入

其他全面收益之金融资产

– – 1,487,760 1,487,760

以公允价值计量且其变动计入

损益之金融资产

36,604 – 934,279 970,883

应收第一按揭贷款

– – 1,053,520 1,053,520

总资产

36,604 12,189 3,475,559 3,524,352

负债

衍生金融工具

– 342,879 – 342,879

总负债

– 342,879 – 342,879

下表显示本集团于二零一九年十二月三十一日按公允价值计量的财务资产及负债：

第一层第二层第三层总计

千港元千港元千港元千港元

资产

衍生金融工具

– 42,550 – 42,550

以公允价值计量且其变动计入

其他全面收益之金融资产

– – 1,453,753 1,453,753

以公允价值计量且其变动计入

损益之金融资产

46,428 – 1,055,735 1,102,163

应收第一按揭贷款

– – 1,717,988 1,717,988

总资产

46,428 42,550 4,227,476 4,316,454

负债

衍生金融工具

– 114,228 – 114,228

总负债

– 114,228 – 114,228

期内各分层间并没有转拨。

2. 财务风险管理及公允价值计量（续）

(iii) 用于计算第二层金融工具公允价值之估算技巧

第二层金融工具包含交叉货币掉期及利率掉期合约。其公允价值根据活跃市场的远期外汇报价

及

╱或取自可观察收益率曲线的远期利率，按估计未来现金流量的现值计算。

(iv) 以重大非可观察输入之金融工具公允价值计量（第三层）

下表显示第三层金融工具的变动：

以公允价值计量以公允价值计量

且其变动计入且其变动计入

应收第一按揭贷款其他全面收益之金融资产损益之金融资产

二零二零年二零一九年二零二零年二零一九年二零二零年二零一九年

千港元千港元千港元千港元千港元千港元

于一月一日

1,717,988 2,466,390 1,453,753 1,326,271 1,055,735 2,411,182

退回投资

– – – – (69,748) –

在其他全面收益或损益

确认的利润

╱（亏损）

– – 34,007 60,854 (11,317) 1,142

增加

– – – – – –

偿还

(664,468) (112,712) – – – –

汇兑调整

– – – – (40,391) (3,336)

于六月三十日

1,053,520 2,353,678 1,487,760 1,387,125 934,279 2,408,988

本集团运用估算技巧以确定非上市金融资产的公允价值。这些技术包括利用近期公平原则之交

易、参考大致相同的其他工具、贴现现金流量分析法、充份利用市场数据及尽可能不依靠个别

实体的数据。

本集团之政策乃于事件发生日或状况改变引致转拨时确认于公允价值分层间之转入及转出。

期内估算技巧并没有改变。

(v) 本集团金融工具估算程序

本集团财务部包括一队队伍进行财务资产估算（包括第三层公允价值），该估算乃用作财务报告

所需。管理层与估算队伍就每个报告日之估算程序及结果进行讨论。于讨论期间，公允价值转

变之原因亦会作出解释。

(vi) 以摊销成本列账的财务资产及负债之公允价值

于二零二零年六月三十日，上市定息债券之公允价值为2,404,073,000港元（二零一九年十二

月三十一日：2,418,561,000港元）。

以下财务资产及负债之公允价值大致接近其账面值：

－应收贸易及其他应收账项

－其他流动财务资产

－现金及现金等值

－应付贸易及其他应付账项

－银行贷款

－应收第二按揭贷款

(vii) 投资物业之估值

发展中发展中已落成已落成

住宅物业商用物业住宅物业已落成商用物业货仓总计

香港内地香港香港内地香港

千港元千港元千港元千港元千港元千港元千港元

于二零二零年一月一日

1,394,000 5,640,882 16,605,050 11,580,750 40,889,007 4,100,000 80,209,689

添置

75,909 233,921 79,941 3,942 15,569 166 409,448

公允价值之增加

╱（减少）

57,091 332,883 (127,291) (158,512) (272,864) (166) (168,859)

出售

– – – (7,130) – – (7,130)

汇兑调整

– (109,563) – – (798,704) – (908,267)

于二零二零年六月三十日

1,527,000 6,098,123 16,557,700 11,419,050 39,833,008 4,100,000 79,534,881

于二零一九年一月一日

1,780,000 5,271,919 14,755,800 11,309,750 41,110,648 – 74,228,117

添置

144,723 112,895 – – 97,587 – 355,205

收购附属公司

– – – – – 3,600,000 3,600,000

公允价值之增加

85,277 172,627 – – 241,820 – 499,724

出售

– – – – (57,172) – (57,172)

汇兑调整

– (5,049) – – (41,039) – (46,088)

于二零一九年六月三十日

2,010,000 5,552,392 14,755,800 11,309,750 41,351,844 3,600,000 78,579,786

2. 财务风险管理及公允价值计量（续）

(vii) 投资物业之估值（续）

本集团估值过程

本集团以公允价值计量投资物业。投资物业由戴德梁行有限公司于二零二零年六月三十日的价

值作出重估。

估值技巧

对于估算已落成物业的公允价值，主要採用收益资本化方法，及于适时採用直接比较法。

收益资本化方法透过利用从分析销售交易及估值员对现行发展商的需求和期望而得出的合适资

本化比率，对淨收入及发展潜力予以资本化。估值所採用的现行市场租金参考有关物业和其他

可相比的物业近期的租务状况。

直接比较法将估值的物业与其他可类比而近期在市场有交易的物业直接作出比较。然而，考虑

到房地产物业的複杂性，有需要就个别物业性质上的分别对其价值作出适当的调整。

对于估算在香港及内地的发展中物业的公允价值，一般採用馀值法。此估值法透过考虑该物业

的发展潜力，将计划发展的物业的估计资本价值，即假设该发展中物业在估值日已成为落成物

业的价值，减去发展成本及投资者的溢利和风险系数。

于编制此简明综合中期财务报表所採用之估值技巧与截至二零一九年十二月三十一日止年度之

年度财务报表中所採用者一致。

用以釐定公允价值的主要不可观察输入

资本化比率乃按接受估值之投资物业的风险类别作出估算。比率越高则公允价值越低。于二零

二零年六月三十日，用以估算香港及内地物业的价值而採用的收益资本化方法所利用的资本化

比率分别为2.5%至5.2%（二零一九年十二月三十一日：2.7%至5.2%）及4.8%至8.8%（二零

一九年十二月三十一日：4.8%至8.8%）。

现行市场租金根据香港及内地的投资物业，接受估值的物业与其他可类比物业的近期租务状况

而估算。租金越低，则公允价值越低。

发展中投资物业则按于报告日的市场状况估算物业的完工成本以及发展商的溢利和风险系数。

该些估算大致上跟本集团管理层根据对市场状况的经验和知识而提供的内部预算一致。成本与

风险系数越高，则公允价值越低。

投资物业的估算建基于二零二零年六月三十日该物业所处于的经济、市场及其他状况加上当时

管理层所得到的资料。基于2019冠状病毒病的爆发对香港及内地的经济产生高波动和物业市

场的不稳定性，这些影响增加了估算过程中所使用假设的不确定性。因此，2019冠状病毒病

的后续发展对投资物业于二零二零年六月三十日以后的公允价值或会产生不可预计的波动。

3. 主要业务及经营范围之分部分析

(i) 本集团期内之收入及毛利按主要业务及市场分析如下：

收入毛利

截至六月三十日止六个月截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年二零二零年二零一九年

千港元千港元千港元千港元

主要业务：

物业租务及其他

－内地物业

1,666,123 1,834,100

－香港物业

653,935 593,319

1,321,057 1,439,624524,859 467,433

2,320,058 2,427,419 1,845,916 1,907,057

物业销售（附注）

－内地物业

375,621 5,115,052

－香港物业

882,917 2,717,180

1,258,538 7,832,232 513,555 2,925,500

186,663 1,645,128326,892 1,280,372

酒店营运－内地物业

338,952 964,955 35,913 370,659

3,917,548 11,224,606 2,395,384 5,203,216

主要市场：

－内地

2,380,696 7,914,107 1,543,633 3,455,411－香港

1,536,852 3,310,499 851,751 1,747,805

3,917,548 11,224,606 2,395,384 5,203,216

附注：截至二零二零年六月三十日止六个月，销售投资物业为数共

7,360,000港元（二零一九

年：102,935,000港元）并不包括于收入内。

3. 主要业务及经营范围之分部分析（续）

(ii) 本集团之财务业绩按营运分部分析如下：

截至二零二零年六月三十日止六个月

内地物业

千港元

香港物业

千港元

营运分部

总额

千港元

其他

千港元

总计

千港元

收入

2,380,696 1,536,852 3,917,548 – 3,917,548

业绩

分部业绩－毛利

其他收入及收益淨额

行政及其他经营费用

投资物业公允价值之减少

1,543,633 851,751 2,395,384 – 2,395,384257,403(771,776)

(168,859)

除融资费用前经营溢利

融资费用

1,712,152(428,432)

经营溢利

应佔联营公司及合营

公司业绩

1,283,720558,715

除税前溢利

税项

1,842,435(679,183)

期内溢利

1,163,252

应佔溢利：

公司股东

非控制性权益

1,073,93389,319

1,163,252

折旧

211,710 33,718 245,428 1,912 247,340

截至二零一九年六月三十日止六个月

内地物业

千港元

香港物业

千港元

营运分部

总额

千港元

其他

千港元

总计

千港元

收入

7,914,107 3,310,499 11,224,606 – 11,224,606

业绩

分部业绩－毛利

其他收入及收益淨额

行政及其他经营费用

投资物业公允价值之增加

3,455,411 1,747,805 5,203,216 – 5,203,216406,981(816,323)

499,724

除融资费用前经营溢利

融资费用

5,293,598(375,198)

经营溢利

应佔联营公司及合营

公司业绩

4,918,400616,210

除税前溢利

税项

5,534,610(1,467,730)

期内溢利

4,066,880

应佔溢利：

公司股东

非控制性权益

3,594,589472,291

4,066,880

折旧

218,763 7,879 226,642 2,544 229,186

3. 主要业务及经营范围之分部分析（续）

(iii) 本集团之资产总值及负债总额按营运分部分析如下：

二零二零年六月三十日

资产总值

内地物业

千港元

97,259,516

香港物业

千港元

70,972,528

海外物业

千港元

4,560,431

营运分部

总计

千港元

172,792,475

其他

千港元

79,616,428

对销

千港元

(74,488,768)

综合

千港元

177,920,135

负债总额

53,971,693 31,137,591 1,510,121 86,619,405 52,589,359

二零一九年十二月三十一日

(74,488,768) 64,719,996

资产总值

内地物业

千港元

94,948,784

香港物业

千港元

72,778,658

海外物业

千港元

4,491,012

营运分部

总计

千港元

172,218,454

其他

千港元

70,917,464

对销

千港元

(65,251,905)

综合

千港元

177,884,013

负债总额

50,626,454 33,168,073 1,517,621 85,312,148 42,440,743 (65,251,905) 62,500,986

4. 经营溢利

经营溢利已计入

╱扣除下列各项：

计入

股息收入

利息收入

出售投资物业所得（亏损）╱溢利淨额

扣除

物业、机器及设备及使用权资产之折旧

融资成本总额

减：拨充发展中物业及发展中投资物业成本

期内融资费用总额

截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年

千港元千港元

25,128 34,481261,785 269,408(896) 44,638247,340 229,186601,965 550,146(173,533) (174,948)

428,432 375,198

5. 税项

截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年

千港元千港元

税项（开支）╱抵免包括：

内地税项

本期

(348,062) (914,311)

往年之不足拨备

(65,445) (607)

递延

(120,462) (266,461)

(533,969) (1,181,379)

香港利得税

本期

(137,510) (279,215)

往年之多提拨备

278 100

递延

214 18

(137,018) (279,097)

海外税项

本期

(5,341) (4,872)

往年之多提拨备

– 1,149

递延

(2,855) (3,531)

(8,196) (7,254)

(679,183) (1,467,730)

香港利得税乃根据截至二零二零年六月三十日止六个月估计应课税溢利按16.5%（二零一九年：

16.5%）之税率计算。内地及海外之所得税则按照截至二零二零年六月三十日止六个月估计应课税溢

利分别依本集团有经营业务之内地及海外国家之现行税率计算。

内地之土地增值税乃就出售集团发展之物业时，按其土地之升值以累进税率30%至60%徵收，其计

算方法乃根据适用之规定，以出售物业所得款项扣除可扣减项目（包括土地成本、借贷成本及所有物

业发展成本）计算。

每股盈利

基本

每股基本盈利乃以公司股东应佔溢利除以期内已发行普通股股份加权平均数计算。

已发行普通股股份加权平均数

股东应佔溢利

每股基本盈利

摊薄

截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年

1,456,501,228 1,455,446,510

千港元千港元

1,073,933 3,594,589

0.74港元

2.47港元

每股摊薄盈利乃根据经调整之公司股东应佔溢利及普通股股份加权平均数以反映所有潜在普通股股份

摊薄效应作出计算。

已发行普通股股份加权平均数

购股权之调整

用以计算每股摊薄盈利之普通股股份加权平均数

股东应佔溢利

每股摊薄盈利

截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年

1,456,501,228

–

1,455,446,5101,054,8221,456,501,228 1,456,501,332

千港元千港元

1,073,933 3,594,5890.74港元

2.47港元

7. 资本开支

物业、

机器及设备

千港元

投资物业

千港元

使用权资产

千港元

无形资产

千港元

于二零二零年一月一日之账面淨值

添置

公允价值之减少

出售

折旧

汇兑调整

5,250,030

19,377

–

(495)

(192,611)

(95,781)

80,209,689

409,448

(168,859)

(7,130)

–

(908,267)

2,004,077

1,282

–

(55,190)

(36,213)

122,504–

–

于二零二零年六月三十日之账面淨值

4,980,520 79,534,881 1,913,956 122,504

于二零一九年一月一日之账面淨值

添置

收购附属公司

公允价值之增加

出售

转拨

折旧

汇兑调整

5,693,610

15,441

–

(1,002)

117

(199,052)

(3,023)

74,228,117

355,205

3,600,000

499,724

(57,172)

–

(46,088)

1,940,187

–

(30,414)

(1,514)

122,504–

–

于二零一九年六月三十日之账面淨值

5,506,091 78,579,786 1,908,259 122,504

8. 应收账项、预付款项及订金

应收账项、预付款项及订金包括应收贸易账款。本集团维持一已制定之信用政策。于二零二零年六月

三十日，应收贸易账款之账龄分析如下：

一个月以下

一个月至三个月

超过三个月

9. 应付账项、已收订金及应计项目

二零二零年二零一九年

六月三十日十二月三十一日

千港元千港元

95,429 77,96043,398 41,04441,857 16,496

180,684 135,500

应付账项、已收订金及应计项目包括应付贸易账款。于二零二零年六月三十日，应付贸易账款之账龄

分析如下：

一个月以下

一个月至三个月

超过三个月

二零二零年二零一九年

六月三十日十二月三十一日

千港元千港元

240,337 444,51516,466 22,70617,007 10,437

273,810 477,658

10. 银行贷款

二零二零年

六月三十日

千港元

二零一九年

十二月三十一日

千港元

银行贷款－无抵押

银行贷款－有抵押

银行贷款总额（附注(i)）

减：短期银行贷款及长期银行贷款之本期部分

39,195,568

1,025,491

40,221,059

(4,216,938)

35,288,0011,919,09237,207,093(8,494,117)

36,004,121 28,712,976

(i) 于二零二零年六月三十日，本集团之银行贷款须按以下年期偿还：

二零二零年

六月三十日

千港元

二零一九年

十二月三十一日

千港元

1年内

在第2至第5年内

－在第2年内

－在第3年内

－在第4年内

－在第5年内

4,216,938

8,486,114

4,039,874

9,104,057

12,385,606

34,015,651

8,494,1175,586,65811,577,6015,298,7175,850,000

28,312,976

于5年内偿还

超过5年

38,232,589

1,988,470

36,807,093400,000

40,221,059 37,207,093

11.

承担

于二零二零年六月三十日，本集团就投资物业、土地成本及发展中物业（已于期末签订合约但未于此

财务报表内作出拨备）之资本及其他承担如下：

二零二零年二零一九年

六月三十日十二月三十一日

千港元千港元

投资物业

393,569 779,226

土地成本

4,061,678 7,906,141

发展中物业

6,268,800 8,711,199

10,724,047 17,396,566

12.

或然负债

银行信贷之担保

二零二零年二零一九年

六月三十日十二月三十一日

千港元千港元

关于若干联营公司及合营公司之银行信贷之担保（附注(i)）

3,594,823 2,702,503

关于若干银行批授按揭信贷予内地若干物业一手

买家之担保（附注(ii)）

1,624,273 1,826,090

5,219,096 4,528,593

(i)

本集团就授予若干联营公司及合营公司之银行信贷签署担保书。由本集团担保之信贷额其中已

动用之款额，亦即本集团于二零二零年六月三十日须承担之财务风险共约3,594,823,000港元

（二零一九年十二月三十一日：2,702,503,000港元）。由本集团于二零二零年六月三十日担保

之该等信贷总额约为

5,014,880,000港元（二零一九年十二月三十一日：

3,303,412,000港元）。

(ii)

本集团就若干位于内地之自行发展物业之一手买家所获得之按揭信贷向多间银行作出担保。由

本集团担保之信贷额其中已动用之款额，亦即本集团于二零二零年六月三十日须承担之财务风

险共约1,624,273,000港元（二零一九年十二月三十一日：1,826,090,000港元）。

除上述项目外，本集团自二零一九年十二月三十一日后之或然负债并无重大改变。

13.

资产抵押

于二零二零年六月三十日，本集团之银行贷款总额为40,221,059,000港元（二零一九年十二月三十

一日：37,207,093,000港元），其中包括无抵押之总额39,195,568,000港元（二零一九年十二月三

十一日：35,288,001,000港元）及有抵押之总额1,025,491,000港元（二零一九年十二月三十一日：

1,919,092,000港元）。本集团之有抵押银行信贷乃以下列方式作抵押：

(i)

若干物业之法定抵押，其总账面淨值合共

13,828,530,000港元（二零一九年十二月三十一日：

16,035,262,000港元）；及

(ii)

转让若干物业之保险收益。

(A) 业绩总览

本集团于截至二零二零年六月三十日止六个月内录得收入39.18亿港元，较截至二零一九年六月三十

日止六个月同期收入112.25亿港元下降65%。本集团收入主要包括物业销售所得款项、租金收入，

以及酒店运营之收入。

截至二零二零年六月三十日止六个月期间，未计算投资物业公允价值之减少淨额及其相关税项的影响

前之股东应佔溢利合共11.06亿港元（二零一九年：31.43亿港元），按年减少65%。溢利大幅减少，

主要归因于发展物业的销售贡献下跌，加上来自酒店资产的收入显著减少。此降幅反映在前所未见的

2019冠状病毒病疫情（「疫情」）影响下，香港及内地作出相应的隔离和社会保障措施，造成不利市场

的情况。

截至二零二零年六月三十日止六个月期间，本集团确认投资物业公允价值之减少淨额及其相关税项的

影响合共0.32亿港元（二零一九年：增加4.52亿港元），已计入本集团之综合收益表内。

本集团投资物业公允价值之转变淨额及其相关税项，对股东应佔溢利之影响如下：

截至六月三十日止六个月

二零二零年二零一九年

百万港元百万港元变动

未计算投资物业公允价值之转变淨额及

其相关税项的影响前之股东应佔溢利

1,106 3,143 -65%

加：

投资物业公允价值之（减少）╱增加

淨额及其相关税项的影响

(32) 452

已计算投资物业公允价值之转变淨额及

其相关税项的影响后之股东应佔溢利

1,074 3,595 -70%

(B) 内地物业部

本部门于二零二零年首六个月内，录得收入23.81亿港元（二零一九年：79.14亿港元），按年减少

70%。收入下跌归因于已落成物业之销售收入减少93%，以及租金及酒店业务的经常性收入减少

28%。毛利亦下跌55%至15.43亿港元（二零一九年：34.55亿港元）。

今年年初在封城及其他疫情防控措施的影响下，经济起步缓慢，但自卫生危机于四月开始消退，内地

房地产市场出现反弹。同时，本集团所有发展项目均已复工，将可为未来销售持续注入动力。投资组

合方面，集团有信心其优质资产基础可支持长远租金收入增长，前景稳定。

(i) 投资物业

截至二零二零年六月三十日止六个月内，本集团来自内地已落成投资物业组合所录得之收入为

16.66亿港元（二零一九年：18.34亿港元），毛利则为13.21亿港元（二零一九年：14.40亿港

元），收入及毛利分别减少9%及8%。

疫情为内地众多零售业务带来经营及财政挑战。本集团与商场租户共克时艰，除提供短期租金

宽减外，亦举办更多推广活动以吸引人流。除租赁业务外，酒店业务更因旅游限制和政府其他

预防措施而受到较严重影响。

于二零二零年六月三十日，本集团内地投资物业组合之集团应佔总楼面面积合共

840万平方呎

（于二零一九年十二月三十一日：840万平方呎），其组合及相关出租率如下：

于二零二零年六月三十日：

集团应佔楼面面积

北京上海深圳杭州渖阳

（千平方呎）

天津济南总计出租率

办公室

商用

公寓

711

277

1,388

1,096

774

1,552

104

–

102

798

–

354

486

–

435

–

195

–

4,302

3,051

1,051

87%

89%

79%

1,086 3,258 1,656 900 840 435 229 8,404

(B) 内地物业部（续）

(i) 投资物业（续）

于二零一九年十二月三十一日：

集团应佔楼面面积

北京上海深圳杭州渖阳天津济南总计出租率

（千平方呎）

办公室

商用

公寓

711

277

1,388

1,096

774

1,552

104

–

102

798

–

354

486

–

435

–

195

–

4,302

3,051

1,051

90%

93%

89%#

1,086 3,258 1,656 900 840 435 229 8,404

附注：

# 上海嘉里华庭二期一幢由二零一七年第四季开始进行装修之公寓大楼除外。

内地主要投资物业的出租率比较如下：

于二零二零年于二零一九年

六月三十日十二月三十一日

物业之出租率之出租率

静安嘉里中心一期

90% 97%

静安嘉里中心二期(1) 91% 96%

浦东嘉里城(1) 91% 94%

北京嘉里中心(1) 91% 96%

深圳嘉里建设广场

91% 92%

杭州嘉里中心(1) 91% 94%

渖阳嘉里中心(1) 67% 66%

附注：

(1) 酒店部分除外。

上海－静安嘉里中心

静安嘉里中心位于上海南京路商业中心区，为本集团地标式综合发展项目。集团分别持有此中

心一期及二期项目之74.25%及51%权益。静安嘉里中心汇集办公室、酒店、服务式公寓及零

售部分，俯瞰景致优美的中庭广场，总楼面面积合共

374万平方呎。此项目为城中优越购物点

及罕贵办公室地段，而另一亮点为品味高尚的香格里拉大酒店。于二零二零年六月三十日，办

公室面积90%及零售面积91%已租出（于二零一九年十二月三十一日：分别为97%及95%）。

静安香格里拉大酒店于回顾期内的平均入住率为30%（二零一九年：75%）。

上海－浦东嘉里城

本集团在上海浦东区持有

40.8%权益之综合用途物业浦东嘉里城，包括办公室、服务式公寓、

商场及酒店。于二零二零年六月三十日，零售及办公室面积分别租出88%及96%（于二零一

九年十二月三十一日：分别为94%及98%），服务式公寓之出租率则为78%（于二零一九年十

二月三十一日：82%）。上海浦东嘉里大酒店于回顾期内之平均入住率为20%（二零一九年：

74%）。

北京嘉里中心

北京嘉里中心巍峨矗立于首都心脏地带，包括优质办公室、服务式公寓、购物中心及北京嘉里

大酒店。本集团持有有此综合用途项目之71.25%权益。于二零二零年六月三十日，零售面积

的出租率为74%（于二零一九年十二月三十一日：94%），办公室面积则租出93%（于二零一

九年十二月三十一日：98%）。于二零二零年六月三十日，服务式公寓亦已租出92%（于二零

一九年十二月三十一日：92%）。北京嘉里大酒店于回顾期内的平均入住率为19%（二零一九

年：84%）。

杭州嘉里中心

杭州嘉里中心位于延安路与庆春路交汇处，毗邻西湖。此项综合用途物业包括甲级办公室、优

质公寓、零售商场及豪华酒店，总楼面面积共

220万平方呎。于二零二零年六月三十日，办公

室大楼出租率为94%（于二零一九年十二月三十一日：94%），零售面积出租率为90%（于二

零一九年十二月三十一日：

94%）。杭州城中香格里拉大酒店于回顾期内录得平均入住率

36%

（二零一九年：74%）。集团持有该项目之75%股权。

深圳嘉里建设广场

由本集团全资拥有的深圳嘉里建设广场共有三幢甲级办公室大楼，坐落于深圳福田商业中心

区，连接广深港客运高速铁路福田站。于二零二零年六月三十日，项目出租率为91%（于二零

一九年十二月三十一日：92%）。

渖阳嘉里中心

此办公室及商业项目位于辽宁省渖阳，坐落青年大街东侧。于二零二零年六月三十日，办公室

大楼出租率上升至55%（于二零一九年十二月三十一日：51%），商场出租率为85%（于二零一

九年十二月三十一日：88%）。渖阳香格里拉大酒店于回顾期内录得平均入住率20%（二零一

九年：64%）。本集团持有该项目之60%权益。

天津嘉里中心

天津嘉里中心位处河东区海河东岸商业中心区内，交通网络发达。本集团佔此综合发展项目

49%权益。第一期包括优质住宅、商场及酒店，总楼面面积约

360万平方呎。第二期发展已

于二零二零年七月开始兴建。于二零二零年六月三十日，商场嘉里汇已租出80%（于二零一九

年十二月三十一日：82%）。天津香格里拉大酒店于回顾期内之平均入住率为24%（二零一九

年：70%）。

(B) 内地物业部（续）

(i) 投资物业（续）

济南祥恒广场

济南祥恒广场位于山东省济南历下区。于二零二零年六月三十日，办公室面积已租出78%（于

二零一九年十二月三十一日：84%），商场部分则租出91%（于二零一九年十二月三十一日：

97%）。济南香格里拉大酒店于回顾期内之平均入住率为37%（二零一九年：67%）。本集团佔

此项目55%权益。

(ii) 物业销售

截至二零二零年六月三十日止六个月内，内地已落成物业之销售录得收入3.76亿港元（二零一

九年：51.15亿港元）。销售收入主要来自杭州逸庐及秦皇岛海碧台之确认销售，产生毛利1.86

亿港元（二零一九年：16.45亿港元）。

期内内地物业预售及销售之合约销售约为16.07亿港元。连同已计划推出的全新项目

╱加推单

位，二零二零年内地全年合约销售目标定于48亿港元，佔集团全年总合约销售目标80亿港元

之60%。

本集团的物业销售受二零二零年首季的疫情高峰期波及而暂停，其后内地经济逐步重启，房地

产市场随之复甦，集团亦在第二季恢复楼盘销售。

杭州－逸庐

逸庐位于杭州嘉里中心，可俯瞰著名的杭州西湖。发展项目已落成，总楼面面积约为330,000

平方呎。于二零二零年六月三十日，全部121个单位已售出50%。本集团持有此项目75%权

益。

秦皇岛－海碧台

豪宅物业项目海碧台一期已完成，本集团佔其60%权益，项目位于河北省秦皇岛滨海区域，毗

邻北戴河。于二零二零年六月三十日，一期全部778个住宅单位已售出88%。一期发展之总楼

面面积约160万平方呎。

渖阳－雅颂大苑

渖阳嘉里中心二期发展项目之雅颂大苑已有两幢落成入伙。雅颂大苑的销售反应热烈，于二零

二零年六月三十日，二期全部495个住宅单位的89%已售出

╱预售。本集团持有此项目

60%

权益。

(iii) 发展中物业

本集团拥有稳健的土地储备，并继续在黄金地段开发综合用途地标及住宅项目。

渖阳

本集团拥有60%权益的渖阳嘉里中心项目，位于辽宁省省会渖阳，坐落青年大街东侧及青年公

园南面。项目位处市内地标金廊的核心位置，按现时规划总楼面面积约

1,100万平方呎，将发

展为集办公室、住宅、商场及酒店于一体的综合项目。项目一期已落成，二期亦已部分完成，

第三期则正处于兴建阶段。

武汉

本集团购得湖北省武汉江汉区一幅地块之土地使用权。地块位于长江与汉水交汇的商业中心地

带，邻近一环内的城市中心区域。项目将接驳计划中的武汉地铁13号线，地理位置优越。项目

佔地约700,000平方呎，规划总楼面面积约440万平方呎，由本集团全资拥有。本集团计划发

展包括办公室、商业、住宅及教育设施的大型综合体。项目发展受到疫情影响，集团将寻求政

府支持，探索分阶段进行发展的可能性。

深圳－前海

本集团正于前海深港现代服务业合作区发展前海嘉里中心，项目分三期兴建。三幅地块均坐拥

一线海景，将用作发展包括办公室、公寓、商用面积和酒店的综合发展项目。该发展为香港主

要企业在前海的首项重大投资。

项目一期由本集团全资拥有，地块面积达350,000平方呎，可建总楼面面积共约220万平方

呎，包括办公室、公寓及零售面积。一期发展预计于二零二零年内落成。其中一幢公寓大楼于

二零一八年推出预售，市场反应热烈。办公室及零售面积之租赁已于二零一九年九月开展。本

集团已于二零二零年七月推出另一幢公寓大楼作预售。

(B) 内地物业部（续）

(iii) 发展中物业（续）

本集团联同嘉里控股有限公司及东亚银行有限公司于毗邻地块发展项目二期。地块面积约

207,000平方呎，按设计总楼面面积约

130万平方呎，将作办公室及酒店用途。本集团持有项

目二期之25%权益。

项目三期位于前湾片区，毗邻首两期发展。新一期地块佔地约184,000平方呎，计划中总楼面

面积约886,000平方呎，将作办公室及零售用途，并包括社区配套设施。项目三期由本集团与

信和置业有限公司（「信和置业」）合资发展，本集团持有70%权益。

前海经济特区位处珠江三角洲的核心位置，三幅地块均邻近广深沿江高速公路，集团计划在此

打造办公、商业及都市生活空间。三期发展陆续展开，集团建立现代化综合枢纽之计划将逐步

实现。

福州

本集团成功投得福建省福州仓山区的商服（包括零售及商业服务）及住宅用地。项目地块面积

约140万平方呎，规划总楼面面积约360万平方呎，由本集团全资拥有。项目位于三江口片

区，坐拥一线江景资源，并与福厦高速连接线及福州地铁6号线相连，交通便捷。集团计划将

其打造为集办公、商业及住宅为一体的综合项目。住宅部分之预售已于二零二零年四月开展。

于二零二零年六月三十日，639个可供出售单位的14%已预售。

秦皇岛

秦皇岛海碧台分两期发展，包括公寓、别墅及商用物业。项目一期中的第二及三幢已落成，售

出单位亦已交付。二期目前处于规划阶段。本集团持有此项目之60%权益。

杭州

于二零一九年五月十七日，本集团成功竞买一幅位于浙江省杭州的住宅及商用地块。地块位

于下城区优越位置，邻近主干道路及杭州地铁5号线。地块面积约为106万平方呎，项目规划

总楼面面积约

240万平方呎，本集团计划发展此项目为集办公、商业及住宅为一体的大型综合

体。

郑州

本集团与香格里拉（亚洲）有限公司（「香格里拉」）合作发展位于河南省郑州花园路东及纬二路

南之地块，总楼面面积约

210万平方呎，将发展为包括一幢办公室、商用物业、住宅及酒店之

项目。项目预期由二零二三年起分阶段落成，预售预计于本年下半年开展。本集团佔其55%权

益。

天津

本集团持有此项目之

49%权益。地块总楼面面积约

510万平方呎，将分为两个阶段发展。一期

发展已完成，二期亦于二零二零年七月开始兴建。

昆明

本集团联同香格里拉在云南省昆明发展两幅相连地块，计划作公寓物业及酒店用途，总楼面面

积约696,000平方呎。项目计划于二零二二年竣工，本集团佔其55%权益。

南昌

本集团与香格里拉合资于江西省省会南昌发展一项物业。项目位于红谷滩中心区之赣江西岸，

本集团佔其80%权益。项目的发展包括办公室、高级住宅、商舖及酒店。酒店及住宅部分已完

成，总楼面面积约170万平方呎。办公室用地已于二零一九年十二月获发施工许可证。

莆田

本集团与香格里拉合作发展位于福建省莆田九华路之酒店物业，作为莆田发展项目其中一部

分。本集团持有此项目60%权益。酒店现正建设中，计划于二零二零年局部竣工，落成后总楼

面面积约为389,000平方呎。

于截至二零二零年六月三十日止六个月内，香港物业部录得收入15.37亿港元（二零一九年：33.11亿

港元）；毛利则为8.52亿港元（二零一九年：17.48亿港元）。部门期内收入主要来自已落成住宅物业

皓畋及满名山之确认销售。

本年首数个月，本集团香港物业销售放缓，但随后于第二季重拾动力。本港投资物业组合包括优质住

宅和办公室，以及MegaBox家庭商场，有助在市场波动中发挥强韧的抵御能力。

(i) 投资物业

于回顾期内，香港已落成投资物业贡献收入

6.54亿港元（二零一九年：

5.94亿港元），产生毛

利5.25亿港元（二零一九年：4.67亿港元）。

本集团致力与租户建立长远关係，因此已积极商议租约重组安排，助租户纾缓疫情的影响。在

回顾期内，集团的投资物业组合录得平稳的出租率和租金水平，贡献稳定的经常性收入来源。

为巩固投资资产基础，集团在香港优质半山物业组合以外，精心打造全新的时尚都市租赁住宅

品牌Resiglow。品牌系列已推出Resiglow－Happy Valley及Resiglow－Bonham两项物业。

于二零二零年六月三十日，本集团在香港已落成投资物业组合之总楼面面积合共

419万平方呎

（于二零一九年十二月三十一日：420万平方呎），各类物业之楼面面积及出租率，连同比较数

字，分列如下：

于二零二零年六月三十日于二零一九年十二月三十一日

集团应佔集团应佔

楼面面积楼面面积

（千平方呎）出租率（千平方呎）出租率

公寓

871 82%# 871 81%#

商用

1,220 99% 1,224 100%

办公室

834 96% 835 97%

货仓

1,266 72% 1,266 69%

4,191 4,196

附注：

#包括由二零一九年八月起开始出租之Resiglow－Bonham。

九龙湾－企业广场5期╱MegaBox

设计概念崭新的MegaBox揉合购物、娱乐、餐饮及运动于一身，总楼面面积约

110万平方呎，

为九龙东的创新零售消閒地标。总体而言，MegaBox在疫情期间维持稳健的表现。于二零二零

年六月三十日，MegaBox之出租率为99%（于二零一九年十二月三十一日：接近100%）。

因应政府于三月实施社交距离要求，商场的餐饮及娱乐租户所受影响较大。有见及此，

MegaBox管理团队已与商户合作优化空间使用以促进营收，并联同租户筹办活动，吸引人流及

消费。展望将来，九龙东将发展为第二核心商业区，本集团将检讨商户及设施组合，为商场研

究不同方案，冀能在地区转型中保持竞争力。

企业广场5期两幢甲级办公室大楼，总楼面面积519,000平方呎，于二零二零年六月三十日，

录得稳定租金水平，出租率为96%（于二零一九年十二月三十一日：97%）。

鰂鱼涌－嘉里中心

嘉里中心位于鰂鱼涌英皇道

683号，为本集团在香港持有

40%权益之旗舰办公室物业。此甲级

办公室大楼总楼面面积约511,000平方呎。受惠于办公室迁移至非核心商业区的趋势，嘉里中

心办公室继续维持高出租率及稳定租金。于二零二零年六月三十日，办公室楼面面积已租出

100%（于二零一九年十二月三十一日：100%）。

跑马地－Resiglow－Happy Valley

位于跑马地山光道7A号的Resiglow－Happy Valley共提供106个单位，包括两个顶层特色单

位，总楼面面积约81,000平方呎。于二零二零年六月三十日，全部单位已租出86%（于二零一

九年十二月三十一日：87%）。

西营盘－Resiglow－Bonham

位于兴汉道8号的Resiglow－Bonham，可建总楼面面积约68,000平方呎。项目已于二零一九

年七月取得佔用许可证，并于二零一九年八月开始出租。于二零二零年六月三十日，全部单位

已租出67%（于二零一九年十二月三十一日：59%）。

(ii) 物业销售

二零二零年首六个月内，香港已落成物业销售为本集团带来销售收入8.83亿港元（二零一九

年：27.17亿港元）。期内毛利为3.27亿港元（二零一九年：12.81亿港元），主要来自皓畋及满

名山之确认销售。

期内香港部门录得合约销售约30.48亿港元。香港全年合约销售目标定为32亿港元，佔集团全

年总合约销售目标80亿港元之40%。

何文田－皓畋

本集团位于何文田常盛街28号的住宅项目皓畋，实用面积共约992,000平方呎。于二零二零年

六月三十日，全部1,429个单位已售出99%。

扫管笏－满名山

满名山位于扫管笏青盈路

18、28及29号，实用面积约

838,000平方呎。于二零二零年六月三

十日，全部1,100个单位已售出98%。

笔架山－缇山

本集团于笔架山龙驹道9号发展住宅项目缇山，实用面积共约115,000平方呎。此项低密度优

质住宅物业包括两幢住宅大厦和19座洋房，已于二零一九年获批合约完成证明书。于二零二零

年六月三十日，全部45个单位已售出11%。

(iii) 发展中物业

何文田－喇沙利道

本集团正发展位于何文田喇沙利道

10号之住宅项目。该项目为界限街

168-168C号整幢物业与

毗邻之喇沙利道10号合併发展。此重建项目与傲名相邻，可建总楼面面积合共约45,000平方

呎，预计于二零二零年下半年落成。

笔架山－龙驹道

本集团于二零一六年购入笔架山另一地块。该地块位于龙驹道

3号，与缇山相邻，佔地

235,000平方呎，将发展为一低密度高级住宅项目，可建总楼面面积约为343,000平方呎。此

项目计划于二零二一年竣工。

黄竹坑－黄竹坑站第二期物业发展项目

本集团联同信和置业发展黄竹坑站第二期物业发展项目，本集团佔项目50%权益。项目位于黄

竹坑站物业发展项目的西南面用地，将作私人住宅发展用途。此项目将享有交通直达的便利及

充满发展动力的黄竹坑地段优势。项目地盘面积约

92,000平方呎，可建总楼面面积约

493,000

平方呎，共可提供600个单位，预计于二零二三年落成。

黄竹坑－黄竹坑站第四期物业发展项目

于二零一九年十月二十八日，本集团、信和置业及太古地产有限公司成功投得黄竹坑站第四期

物业发展项目。项目位于黄竹坑站物业发展项目的东南面用地，并与现时集团及信和置业的合

作发展项目位处同一地段，将作私人住宅发展用途。此新项目可建总楼面面积约638,000平方

呎，预计可建两幢住宅大厦，合共提供约

800个住宅单位。本集团佔项目

50%权益。项目计划

于二零二五年完成。

(iii) 发展中物业（续）

澳门

本集团在澳门的发展项目，包括位于南湾湖区拟作豪华公寓大厦发展之地块，以及另一正与澳

门特区政府进行土地转换洽商之住宅项目。

澳门特区政府于二零一八年五月刊宪，公告基于南湾湖区项目未有发展，其土地批给期已届

满。本集团已于二零一八年六月向澳门特区中级法院（「中级法院」）提出上诉（「上诉」），反对

澳门特区行政长官宣告土地批给届满之决定。中级法院已于二零二零年一月驳回上诉。本集团

于二零二零年二月向澳门特区终审法院提出进一步上诉（「最后上诉」），寻求推翻中级法院的判

决。集团同时于二零一九年七月向澳门特区行政法院提出呈请，向澳门特区政府提出申索，其

中包括所引致的损害赔偿及利润损失，该案件仍处于司法程序。

澳门土地转换项目方面，本集团曾于二零一九年七月获澳门特区政府知会个案将与澳门其他地

债个案一併考虑。于二零二零年四月，本集团再接获澳门特区政府通知，为使政府能一併处理

所有地债个案，其已就转换事项所物色之土地展开研究及评估。

(D) 海外物业部

菲律宾

本集团于菲律宾持有优质物业组合。海外物业部透过持有Shang Properties, Inc.（「SPI」）34.61%之股

票及30.75%之预託证券权益而投资于当地。SPI拥有马尼拉Shangri-La Plaza Mall之100%权益，以及

持有位于马尼拉金融区Makati的办公室及商用物业The Enterprise Center之70.04%权益。于二零二

零年六月三十日，Shangri-La Plaza Mall及The Enterprise Center之出租率分别为90%及97%（于二零

一九年十二月三十一日：分别为94%及98%）。

SPI持有位于Makati市之住宅项目Shang Salcedo Place，建成之住宅高楼总楼面面积约655,000平方

呎。于二零二零年六月三十日，项目749个住宅单位中，744个单位已售出，剩下五个单位持有作长

线投资。

此外，SPI持有位于马尼拉Taguig市Fort Bonifacio区之酒店及豪宅项目60%权益。此项目包括面积逾

850,000平方呎的酒店、593,000平方呎的住宅和服务式公寓单位，以及总面积47,400平方呎的商用

物业。于二零二零年六月三十日，98个住宅单位中，94个单位已售出，剩下四个单位（包括两个顶层

特色单位）持有作长线投资。于回顾期内，酒店录得平均入住率

38%（二零一九年：69%）；而于二零

二零年六月三十日，服务式公寓租出32%（于二零一九年十二月三十一日：82%）。

除上述已落成项目外，SPI现时另有三项主要发展中物业：

其一为位于Makati市Malugay Street一幅逾116,000平方呎地块之发展物业。此项目The Rise总楼面

面积约163万平方呎，可提供3,044个住宅单位及约96,000平方呎之商用面积。The Rise之销售反应

热烈，于二零二零年六月三十日，不计算25个持有作长线投资的单位，项目共3,019个单位已售出

97%。

于二零一八年，SPI推出位于Mandaluyong市之项目Shang Residences at Wack Wack。此项发展坐落

Wack Wack Road，地块面积逾36,000平方呎。项目总楼面面积约86万平方呎，共提供404个住宅单

位。Shang Residences at Wack Wack于二零一八年九月开始推售；于二零二零年六月三十日，不计

算四个持有作长线投资的单位，项目共400个单位已预留及售出48%。

SPI亦于一间合营公司持有50%权益。该合营公司将发展一幅位于马尼拉Fort Bonifacio Global City面

积超过98,000平方呎的地块。住宅项目命名为Aurelia。其预售已于二零一九年九月开展，于二零二

零年六月三十日，279个单位已预留及售出51%。

斯里兰卡

本集团与SPI于斯里兰卡合资成立Shang Properties (Pvt) Ltd，携手在当地商业首府及最大城市可伦坡

核心地带发展一综合项目。项目位于可伦坡一幅六英亩租赁土地上，坐落Sir James Peiris Mawatha，

俯瞰贝拉湖。本集团持有合资企业80%股权，SPI则持有20%。

此项目将分两期发展。第一期将包括高层住宅大厦，第二期则包括住宅和零售部分。发展项目将设有

包括缓跑径的综合平台，另有配备游泳池及其他设施的会所，以及花园和停车场楼层。

按原定计划，整个项目需时八至九年完成。然而，继二零一九年四月斯里兰卡事故及二零二零年疫情

出现后，此项目将暂缓发展。本集团将于本年年底再次检视项目的状况。

(D) 海外物业部（续）

新加坡

本集团与长春产业有限公司（「长春产业」）成立合资企业，集团持有其

30%权益。于二零一九年三月

二十二日，合资企业中标一幅位于巴西立中路之地块。地块面积约409,000平方呎，计划作住宅及商

业用途。

此共同发展项目，符合本集团打造优质物业组合及追求良好投资商机之业务策略。此外，本集团与长

春产业之合作，将为双方带来协同效益，并可在项目中分享各自之管理及策略专长。

(E) 展望

(i) 内地物业部

2019冠状病毒病疫情于二零二零年年初爆发，商业活动受到严重干扰，本集团的业务亦未能

倖免。因此，今年上半年的发展物业销情放缓，投资组合及酒店资产的租金收入亦告下调。

随著内地政府积极回应及控制疫情，当地经济活动于第二季渐渐重启。支援受严重影响行业及

地区的政策相继出台，亦为下半年经济的更广泛复甦打好基础。

房地产行业活动短暂停顿后，地方政府于三月恢复卖地，市场反应相当热烈。在主要内地城

市，楼市气氛及活动均逐渐回复。积压需求得以释放，预计可持续支持本集团的发展物业销

情。继榕城．江上图的住宅部分于四月开售，前海的全新公寓大楼及渖阳项目三期亦将于下半

年推售。

商用物业将面对各种程度的困难和挑战，因此本集团须以不同策略应对。有见商场租户受封城

抗疫政策影响，本集团主动推行包括租金宽免在内的人性化措施，与租户共渡时艰。在地方政

府和租户的支持下，本集团举办例如夜市等社区活动，以刺激人流。各界齐心协力，不但有助

租户渡过难关，更巩固了本集团与租户的伙伴关係，提升租户续租率。随著商场于四月重开并

于五月全面恢复运作，访客人流及按销售额计算的租金已反弹至疫情前的水平。

办公室分部所受的影响预计将更为显著。由于供应增加，加上中美关係紧张，办公室出租业务

即使在疫情前已经偏软。在地缘政治持续不稳的因素下，估计增长动力于今年馀下时间内仍然

疲弱。本集团将与租户商讨租务重组方案，力求稳定此分部的长远租金收入。

本集团将继续评估局势并推出适当措施，以回应疫症后的经营环境转变。中国经济的全面复

甦，很大程度仍视乎全球疫情发展，而部分行业可能面对较长期的逆境，但即使如此，我们仍

然对集团的全年表现持正面展望，相信能在困难中保持强韧。

(ii) 香港物业部

香港的经济活动在二零二零年上半年受到疫情爆发影响。虽然经济疲软，但在全球量化宽鬆措

施的效应下，本地住宅物业市场的表现保持坚韧，而供应有限、需求庞大和息率偏低，亦是继

续支撑市场的因素。

本集团的高级住宅物业销情维持稳健，包括缇山在内的尊尚居停对豪宅买家仍具吸引力，而满

名山和皓畋的剩馀单位推售亦受惠于积压需求，销情稳健。展望下半年，我们对香港住宅销情

保持信心。

中半山高级府邸组合为集团于香港的核心投资物业，其租赁表现在疫情衝击下依然强健。集团

在此尊尚组合之外，为崇尚都市生活的住客，精心打造全新

Resiglow品牌住宅系列。虽然疫情

爆发对Resiglow系列的租赁和入住率造成短暂影响，但已见稳步复甦。

办公室租赁市场于上半年整体放缓，需求因疫情而转趋疲弱，惟集团位于港岛东及九龙东的甲

级写字楼物业组合持续受惠于企业迁出核心区的趋势，不但出租率保持高企，亦录得稳定租金

收入。

主打家庭同乐的MegaBox，上半年租赁表现相对稳定。然而，疫情反覆导致社交距离规定收

紧，商场裡从事娱乐、餐饮及饮宴服务的租户较受影响。有见于部分租户面对严峻的零售环

境，集团主动提出短期租金宽免措施以作支援，又透过租务重组及增强营销活动以挽留长期租

户。

长远而言，九龙东按计划发展为第二个核心商业区，将为集团带来新的增长潜力。我们会制定

新策略并展开进一步的租户规划，以抓紧此项发展带来的新机遇。

本港的投资物业仍然是集团经常性收入基础的重要一环。为进一步提高物业回报，本集团已著

手重组投资组合，出售部分非核心物业及投资，将资源投放于新增长领域。

本集团仍然看好香港业务的长远前景，但基于目前业务受到干扰以及局势高度不稳，我们会一

如既往审慎理财，谨慎从事风险管理，以维持集团的财务稳健和抗逆能力为首要任务。

(F) 财务回顾

本集团集中处理所有业务上所需的资金，此政策有助更有效控制财政及降低平均资金成本。

本集团密切审阅及监控其外汇风险。于二零二零年六月三十日，总外币贷款（不包括人民币银行贷

款）为

56.76亿港元；而人民币银行贷款则相等于68.32亿港元。故此于二零二零年六月三十日，非人

民币之外币贷款及人民币银行贷款分别各佔本集团总借贷425.44亿港元的约13%及16%。

非人民币之外币借贷总额56.76亿港元，包括3亿美元定息债券（扣除直接发行成本），80亿日圆银行

贷款及约

5.16亿澳元银行贷款。本集团已分别安排交叉货币掉期合约共

2.97亿美元、

80亿日圆及约

5.16亿澳元，以对冲美元兑港元、日圆兑港元及澳元兑港元的外汇风险。

于二零二零年六月三十日，本集团之贷款总额中65.40亿港元（约佔15%）须于一年内偿还；

84.86亿

港元（约佔20%）须于第二年偿还；

255.30亿港元（约佔60%）须于第三至第五年内偿还；另有

19.88

亿港元（约佔

5%）须于五年后偿还。本集团继续维持大部分借贷为无抵押方式获取。于二零二零年六

月三十日，无抵押债项佔贷款总额约

98%。本集团将在可能情况下继续以无抵押方式获取融资，并

在有需要时以有抵押项目贷款作为补充。

于二零二零年六月三十日，按本集团之负债淨额314.37亿港元及股东权益998.36亿港元计算，负债

比率为31.5%（于二零一九年十二月三十一日：26.8%）。

于二零二零年六月三十日，本集团共有总额25亿港元之利率掉期合约，让本集团可为利率风险进行

套戥及可享有更稳定利率组合。

有关本集团之可用财务资源，于二零二零年六月三十日，本集团未动用之银行贷款信贷总额为

146.72亿港元，现金及银行存款则为111.07亿港元。加上来自本集团投资物业组合及酒店业务的强

劲经常性现金流量，为本集团带来强健的财务状况，让本集团可于投资机会出现时把握时机。

或然负债及资产抵押之详情已于本报告内所载之本集团财务报表附注12及13内披露。

投资者关係

本集团积极参与多项聚会及会议，与财经分析员、基金经理及投资界保持定期沟通。本集团于截至二零二零年

六月三十日止六个月期间曾参与多个巡迴推介及投资者会议，其中部份活动载列如下：

活动地点

花旗亚太区房地产论坛2020香港

瑞银2020香港

╱中国房地产研讨会香港

僱员

于二零二零年六月三十日，本公司及其附属公司约有

7,100名僱员。僱员之薪金维持于具竞争力之水平，而

花红亦会酌情发放。其他僱员福利包括公积金、保险、医疗福利、教育资助及培训计划，以及购股权计划。

购股权

于二零二零年五月二十日，本公司股东（「股东」）批准採纳新购股权计划（「二零二零年购股权计划」）及终止

于二零一一年採纳之购股权计划（「二零一一年购股权计划」），即不得再根据二零一一年购股权计划授出本

公司购股权（「购股权」），惟于二零一一年购股权计划有效期内已授出之购股权将继续有效及可予行使。

二零二零年购股权计划旨在激励行政人员及主要僱员，以及可能对本集团作出贡献之其他人士，并有助本集

团吸引及挽留富经验及才干之个别人士，以奖励他们作出之贡献。

于二零二零年六月三十日，总计19,153,500股根据二零一一年购股权计划授出之购股权尚未行使。

购股权（续）

购股权变动情况

根据香港联合交易所有限公司（「联交所」）证券上市规则（「上市规则」）第17.07条，在截至二零二零年六月

三十日止六个月内，二零一一年购股权计划下的购股权之变动情况列于下表：

购股权数目

于二零二零年于期内转往于期内转自于二零二零年行使价

类别授出日期阶段一月一日其他类别其他类别六月三十日港元行使期

1.董事

黄小抗

30/04/2012 I 1,500,000 – – 1,500,000 35.45 31/10/2012－29/04/2022

30/04/2012 II 1,500,000 – – 1,500,000 35.45 31/10/2013－29/04/2022

08/01/2014 II 784,000 – – 784,000 26.88 08/01/2015－07/01/2024

吴继霖

30/04/2012

08/01/2014

100,000

150,000

100,000

–

100,000

150,000

100,000

35.45

26.88

31/10/2012－29/04/2022

31/10/2013－29/04/2022

08/01/2015－07/01/2024

王志刚

30/04/2012

08/01/2014

250,000

400,000

–

250,000

400,000

35.45

26.88

31/10/2012－29/04/2022

31/10/2013－29/04/2022

08/07/2014－07/01/2024

08/01/2015－07/01/2024

2.持续合约僱员

30/04/2012 I 1,886,500 (100,000) – 1,786,500 35.45 31/10/2012－29/04/2022

30/04/2012 II 2,415,000 (100,000) – 2,315,000 35.45 31/10/2013－29/04/2022

08/01/2014 I 817,000 – – 817,000 26.88 08/07/2014－07/01/2024

08/01/2014 II 1,394,000 – – 1,394,000 26.88 08/01/2015－07/01/2024

3.其他

30/04/2012 I 2,608,000 – 100,000 2,708,000 35.45 31/10/2012－29/04/2022

30/04/2012 II 3,021,000 – 100,000 3,121,000 35.45 31/10/2013－29/04/2022

08/01/2014 I 738,000 – – 738,000 26.88 08/07/2014－07/01/2024

08/01/2014 II 840,000 – – 840,000 26.88 08/01/2015－07/01/2024

总数：

19,153,500 (200,000) 200,000 19,153,500

附注：

a. 于期内并无购股权根据二零一一年购股权计划授出、就调整而授出、行使、注销或失效。

b. 购股权之归属期是由授出日期起至行使期开始时为止。

董事于股份、相关股份及债券中之权益

于二零二零年六月三十日，根据证券及期货条例（「证券条例」）第352条规定本公司须予存置之登记册内记

载，或依据上市发行人董事进行证券交易的标准守则（「标准守则」）须通知本公司及联交所之资料，各董事

于本公司或其任何相联法团（定义见证券条例第XV部）（「相联法团」）之股份、相关股份及债券中拥有之权益

如下：

(i) 本公司

普通股股份数目股权概约

董事个人权益1家族权益2其他权益4总计百分比(%)6

黄小抗

– – 50,000 50,000 0.00

郭孔华

1,179,413 – 3,297,763 4,477,176 0.31

吴继霖

– 3,324,763 1,202,048 4,526,811 0.31

王志刚

140 – 50,000 50,140 0.00

(ii) 相联法团

相联法团董事个人权益1

普通股股份数目

家族权益2公司权益3其他权益4

根据股本

衍生工具

所持有之